Investir dans l'immobilier : Quels avantages avec DCS-PATRIMOINE ?
DCS PATRIMOINE vous permet d’investir dans la pierre afin de libérer des bénéfices ou de mettre en place une stratégie de défiscalisation. Faible mise de départ, risque mutualisé, rendement élevé ne constituant que quelques exemples des nombreux avantages de DCS PATRIMOINE.
Les investissements proposés peuvent présenter un risque de perte partielle ou totale du capital investi alors DCS PATRIMOINE dans l’optique d’assurer les investissements de ses clients, souscrit chaque investissement et projet à une assurance capital risque. Cela est obligatoire et la prime d’assurance est déduite des intérêts produits par le capital. L’assurance permet de récupérer jusqu’à 85% du capital investit.
Fonctionnement de l'investissement en SCPI
Quand vous achetez des parts de SCPI, votre investissement est placé dans l’immobilier, souvent tertiaire (bureaux, entrepôts, locaux professionnels…). Il existe trois grandes familles de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales.
La SCPI de rendements propose de vous redistribuer une fraction des loyers perçus, en fonction du nombre de parts que vous détenez. Vous bénéficiez ainsi d’un complément de revenus immédiats, sans vous préoccuper de la gestion du patrimoine, qui est mise à la charge de la société.
La SCPI de plus-value se concentre sur un immobilier dégradé, à fort potentiel de valorisation. L’objectif est d’assurer une importante plus-value à la vente, qui sera ensuite redistribuée aux investisseurs associés.
Les SCPI fiscales ont pour mais non de libérer des revenus, mais de réduire son imposition.
Ainsi, vous détenez un patrimoine immobilier via vos parts sociales dans la SCPI. C’est pourquoi on a coutume de la surnommer « pierre papier ».
Avantages de SCPI
Si l’investissement en pierre papier à aujourd’hui la cote, c’est parce qu’il présente bien des atouts ! Nous vous le démontrons à travers ces 8 avantages de la SCPI.
Investir en SCPI nécessite une faible mise de départ
Acheter un bien immobilier, particulièrement lorsqu’il est à usage professionnel, nécessite un investissement de départ important. Cette opération n’est donc pas accessible à toutes les bourses. À l’inverse, vous pouvez souscrire des parts de SCPI pour quelques centaines ou quelques milliers d’euros.
De plus, l’immobilier que vous achetez n’est pas soumis au paiement de frais de notaire. Pour rappel, ceux-ci représentent 7 à 8 % du montant d’une acquisition dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
Vous pouvez diversifier votre patrimoine grâce à la SCPI
En lien direct avec ce que nous venons d’exposer, la SCPI vous permet de diversifier votre patrimoine. Vous pouvez en effet investir dans différents types de programmes (locaux professionnels, résidences de tourisme…) qui vous seraient difficilement accessibles, à moins de disposer de ressources financières importantes.
La SCPI à crédit permet de profiter de l'effet de levier de l'emprunt
Autre point fort de la SCPI : la possibilité de proposer à un emprunt pour financer l’achat de parts sociales. Ainsi, vous profitez au maximum de l’effet de levier, sans apport personnel et sans contrainte sur votre épargne.
Vous avez le choix entre deux types de prêts : amortissable et in fine. Le premier est proposé à un taux d’emprunt plus bas que le second. En revanche, le prêt in fine, dont les mensualités se composent à 100 % d’intérêts (le capital étant intégralement remboursé à la dernière échéance), permet de déduire une partie plus des intérêts importants de votre revenu imposable.
Vous utilisez ensuite les loyers inversés par la SCPI pour rembourser une partie de vos mensualités d’emprunt.
En SCPI, la gestion locative est attribuée à un tiers
Vacance locative entre deux locataires, impayés, rédaction du bail, état des lieux d’entrée et de sortie… Autant de risques qui peuvent nuire à la rentabilité de votre investissement locatif, et de tâches chronophages que vous n’avez pas pour cela envie d’ assumer.
L’avantage en SCPI, c’est que le gérant s’occupe de la mise en location du patrimoine. Il choisit les locataires (qui s’engagent pour une longue durée dans l’immobilier professionnel), réalise les travaux nécessaires, paie les différentes taxes… Vous n’avez qu’une seule préoccupation : encaisser les loyers.
La pierre papier présente un faible risque pour une rentabilité élevée
Aléatoire en investissement locatif direct, de 0,5 % pour un Livret A, moins de 2 % pour une assurance vie en fonds euros : le rendement des placements à faible risque est de plus en plus bas.
À l’inverse, la rentabilité d’une SCPI, qui se situe en moyenne à 4,5 % en 2019, est bien plus élevée. Deux facteurs permettent en outre de limiter le risque :
• Le placement de l’intégralité des fonds dans l’immobilier (contrairement aux investissements en OPCI et en SIIC, qui s’effectue en partie sur les marchés financiers)
• La variété du patrimoine des SCPI et la mutualisation des risques sur un nombre conséquent d’investisseurs
À condition de bien choisir sa SCPI, la performance du placement est assurée.
Les SCPI fiscales, dont la SCPI déficit foncier, permettent de réduire son imposition
La pression fiscale constitue souvent un frein pour les investisseurs. Augmentation des revenus et paiement de l’impôt prélevé, prélèvements sociaux : autant de taxes qui nuisent à la rentabilité des placements.
Certains types de SCPI permettent justement de réduire l’imposition des investisseurs imposés dans les tranches supérieures (au moins 30 %). La SCPI déficit foncier, par exemple, collecte de l’épargne en vue d’acquérir un patrimoine immobilier nécessitant de lourds travaux. Après rénovation, les biens sont mis en location et génèrent des loyers. Une belle plus-value à la vente peut aussi être proposéee.
En tant qu’investisseur, vous pouvez déduire la quote-part de travaux de vos revenus fonciers sans être limité par le plafond des niches fiscales. La partie excédentaire de déficit foncier peut ensuite être déduite de vos revenus globaux, dans une limite de 10 700 €/an. Notez que vous devez conserver vos parts de SCPI déficit foncier au moins 3 ans.
Il existe également des SCPI spécialisées dans les dispositifs de défiscalisation, comme la SCPI Malraux ou la SCPI Pinel, qui proposent également une réduction d’impôt.
Les parts d'une SCPI sont liquides
Autre atout de la SCPI, la liquidité des parts. Lorsque vous pourrez éventuellement revendre un logement, vous devrez rédiger une annonce, trouver un acquéreur, signer un compromis de vente et enfin, signer la vente définitive. Une opération qui peut prendre de longs mois…
Les parts de SCPI sont quant à elles immédiatement cessibles. Vous pourrez notamment les revendre sur le marché secondaire de la SCPI, ou en gré à gré avec un autre.
Enfin, vous pouvez choisir de conserver une fraction de vos parties et de revendre les autres. On imagine difficilement le même montage avec un appartement ou une maison…
Le placement en SCPI est fortement encadré
La pression fiscale constitue souvent un frein pour les investisseurs. Augmentation des revenus et paiement de l’impôt prélevé, prélèvements sociaux : autant de taxes qui nuisent à la rentabilité des placements.
Certains types de SCPI permettent justement de réduire l’imposition des investisseurs imposés dans les tranches supérieures (au moins 30 %). La SCPI déficit foncier, par exemple, collecte de l’épargne en vue d’acquérir un patrimoine immobilier nécessitant de lourds travaux. Après rénovation, les biens sont mis en location et génèrent des loyers. Une belle plus-value à la vente peut aussi être proposéee.
En tant qu’investisseur, vous pouvez déduire la quote-part de travaux de vos revenus fonciers sans être limité par le plafond des niches fiscales. La partie excédentaire de déficit foncier peut ensuite être déduite de vos revenus globaux, dans une limite de 10 700 €/an. Notez que vous devez conserver vos parts de SCPI déficit foncier au moins 3 ans.
Il existe également des SCPI spécialisées dans les dispositifs de défiscalisation, comme la SCPI Malraux ou la SCPI Pinel, qui proposent également une réduction d’impôt.