Investir en LMNP

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) existe depuis 1949 ; c’est l’une des plus vieilles niches fiscales en France. Il offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs qui mettent en location un bien immobilier meublé neuf ou ancien.

Le terme « meublé » sous-entend le logement doit être pourvu de tous les équipements adaptés à la vie courante (literie, table, cuisine équipée, etc.) afin de permettre au locataire de disposer de l’appartement immédiatement.

Les différents statuts d’imposition

Le régime micro-BIC

Ce régime est réservé aux personnes dont les revenus sont inférieurs à 70 000 € par an ou 170 000 € pour les locations de chambre d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Ici le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % des revenus locatifs.

Le régime réel

Ce régime fiscal permet au bailleur de déduire ses charges (intérêts d’emprunt, impôts, frais comptables, etc.). Il est également possible d’amortir l’immeuble ainsi que le mobilier.

S’il y a un déficit foncier, celui-ci ne pourra pas, contrairement au loueur en meublé professionnel (LMP) s’imputer sur le revenu global. Il sera déduit uniquement des bénéfices de son investissement locatif.

Les conditions d’éligibilité au statut LMNP

Il existe un certain nombre de critères d’éligibilité pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel :

Le futur propriétaire

  • Être propriétaire du logement mis en location,
  • Percevoir moins de 23 000 € de revenus locatifs par an (ou que ces revenus représentent moins de 50 % des revenus globaux),
  • Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)

Le logement

  • Meubler le bien immobilier afin que locataire n’ait plus qu’à s’installer avec ses effets personnels,
  • Louer un logement d’une surface de 9 m² minimum.

Un investissement immobilier locatif peut être réalisé sous deux statuts : LMNP ou LMP. Ce dernier entre en vigueur dès lors que les recettes annuelles excèdent le montant de 23 000 € et qu’elles sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.

Quels sont les meubles indispensables ?

Dans le cadre du statut LMNP, la loi précise que chaque pièce du logement doit être meublée :

Chambre

  • Lit, couette et couverture
  • Volet ou rideaux occultants

Cuisine

  • Plaques de cuisson
  • Four ou micro-ondes
  • Réfrigérateur ou congélateur
  • Vaisselle
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges

Autres équipements

  • Armoire ou meuble de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager

L’investissement LMNP en résidences de services

Pour bénéficier du régime loueur en meublé non professionnel, l’investisseur aura la possibilité d’acheter un logement neuf ou ancien ou bien un appartement dans une résidence de services.

Qu’est-ce qu’une résidence de services ?

C’est un lieu de vie qui comporte plusieurs biens meublés destinés à être loués à des locataires ciblés. En effet, les services proposés au sein de la résidence diffèrent en fonction du type de locataires.

Quels sont les types de résidences de services ?
  • Résidence de tourisme : accueille des touristes. Ces appartements sont équipés et offrent également des services annexes (accueil, service de restauration, ménage).
  • Résidence d’affaires : accueille une clientèle d’affaires pour leurs déplacements. Ici les personnes ont accès à un logement entièrement équipé et indépendant.
  • Résidence pour seniors : accueille une population vieillissante ayant besoin d’un accompagnement pour faciliter leur quotidien.
  • Résidence étudiante : réservée aux étudiants. Elles sont situées à proximité des écoles et des transports en commun.
  • Résidence médicalisée EHPAD : réservée à une population âgée ayant des besoins médicaux spécifiques et un accompagnement permanent au quotidien.

Les conditions d’éligibilité au statut LMNP

Récupération de la TVA

En achetant un bien neuf, l’investisseur récupère les 20 % de TVA. Toutefois, s’il s’agit d’un bien immobilier ancien, le montant de l’acquisition sera exonéré de la TVA.

Les frais d’acquisition

L’année où il acquiert le bien, le propriétaire bailleur pourra déduire les frais d’acquisition qui représentent :

  • Les frais d’acte notarié ;
  • Les frais de garantie ;
  • Les émoluments du notaire.
Aucun souci de gestion

Comme évoqué précédemment, la gestion locative d’un logement meublé en résidence de service sera prise en charge par un gestionnaire (ou exploitant), agrémentés pour faire ce travail. Le propriétaire signera avec eux un bail commercial de 9 ou 12 ans. L’investisseur percevra donc les loyers tout en déléguant l’intégralité de la gestion locative.

Amortissement

Le statut offre la possibilité d’amortir la totalité de son investissement (sur 30 ans pour l’immobilier et 7 ans pour les meubles) tout en déduisant les charges et les intérêts d’emprunts.

Et le dispositif Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard est une option du dispositif LMNP. Il permet de réaliser un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée afin de réduire de ses impôts un pourcentage du prix de revient de l’appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. Tandis que le LMNP utilise le principe de l’amortissement pour générer des revenus défiscalisés.