La fiscalité du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel peut être attrayant dû aux avantages fiscaux dont peuvent bénéficier les contribuables qui y souscrivent.
Pour rappel, l’investissement dans le dispositif Pinel consiste en l’acquisition d’un logement neuf (VEFA ou en rénovation), destiné à la location et à la résidence principale du locataire.
Quelle réduction d’impôt pour le dispositif Pinel ?
La réduction d’impôt appliquée varie selon la durée de mise en location du bien :
6 ans
Bénéficiez de 12 % de réduction d’impôt, soit 2 % par an
9 ans
Bénéficiez de 18 % de réduction d’impôt, soit 2 % par an
12 ans
Bénéficiez de 21 % de réduction d’impôt, 2 % par an jusqu’à 9 ans puis 1 % par an de la neuvième à la douzième année
Le plafond maximum pris en compte pour la réduction d’impôt est de 300 000 € par acquisition, avec un plafond au mètre carré de 5 500 €.
Exemples d’application
Pour l’acquisition d’un logement à 200 000 €, avec un engagement de durée de location sur 9 ans, le contribuable bénéficiera de :
200 000 x 18 % = 36 000 € de réduction d’impôt étalée sur 9 ans.
Soit 4 000 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
Pour l’acquisition d’un logement à 350 000 €, avec un engagement de durée de location sur 12 ans, le contribuable bénéficiera de :
300 000 x 21 % = 63 000 € de réduction d’impôt étalée sur 12 ans.
Soit 6 000 € de réduction par an les 9 premières années (54 000)
et 3 000 € de réduction par an les trois dernières années (9 000).
* La réduction d’impôt est calculée sur 300 000 €, soit le montant maximum que l’on peut prendre en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.
Les points à vérifier avant d’investir en Pinel
1- Avant de faire un investissement en Pinel, vérifiez que le montant de la réduction d’impôt dont vous bénéficierez est moins élevé ou correspond à votre montant d’imposition. Cette réduction d’impôt n’est pas reportable sur les années suivantes.
2- Si le contribuable ne loue pas le logement dans les 12 mois après l’acquisition/livraison du bien ou la fin des travaux, il ne pourra bénéficier d’aucune réduction d’impôt. La zone géographique est donc un critère primordial lors de l’achat d’un logement en Pinel.
3- La réduction d’impôt est limitée à 2 logements par an et par foyer fiscal.
4- Il existe un plafonnement des niches fiscales, qui consiste à limiter le montant de réduction d’impôt dont un contribuable peut bénéficier en additionnant les différents dispositifs.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31179
Quelle imposition pour les revenus générés par l’investissement Pinel ?
L’imposition des loyers
Les loyers perçus ne bénéficient pas d’abattement particulier dû au dispositif Pinel.
Si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez choisir le régime micro foncier, qui correspond à un abattement de 30 % ou le régime réel, où vous allez pouvoir déclarer toutes les charges. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre du calcul des charges réelles.
Si vos revenus fonciers annuels dépassent les 15 000 €, vous serez obligé d’opter pour le régime réel.
Impôt sur la fortune immobilière :
Il ne faut pas oublier de prendre en compte avant d’investir que le loyer du Pinel est plafonné selon la surface du bien et sa zone géographique.
Impôt sur la fortune immobilière :
La valeur du logement entre dans le champ d’application de l’Imposition sur la fortune immobilière. Vous ne disposez pas d’abattement particulier.
À la revente :
Vous ne disposez pas d’abattement particulier lors de la revente de votre bien. À la fin de la période de location, l’éventuelle plus-value à la revente sera imposée selon les règles de plus-value immobilière.
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-imposees
Synthèse
Avant de se lancer dans l’investissement en Pinel, il est primordial de calculer son imposition et de vérifier que le montant de réduction d’impôt concorde avec son imposition.
La zone géographique est un élément fondamental lors de la recherche du logement à acquérir en Pinel. Le logement doit se situer dans une zone attractive, afin qu’il puisse être loué facilement.