Le financement des fonds propres dans la promotion immobilière
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Qu’est-ce que le besoin en fonds propres ?
Les contraintes des dispositifs Bâle III et IV
Les accords bancaires Bâle III ont pour objectif de diminuer le risque d’illiquidité des banques et de facto ont eu pour effet d’augmenter la demande en fonds propres via le ratio fonds propres / coût de revient total de l’opération présent dans le plan de financement du promoteur immobilier. À titre d’exemple, un promoteur immobilier de logements en VEFA aura comme conditions au déblocage de ses crédits bancaires, des justifications d’apports jusqu’à 20 % du coût de revient total de l’opération. Cette « participation au risque » est encore plus nette pour des opérations de marchands de biens où la demande peut aller jusqu’à 30 %.
Le nerf de la guerre en promotion immobilière
Concrètement, cette demande en fonds propres peut se révéler être un frein au développement des acteurs de l’immobilier car rapportée au coût d’une opération immobilière de moyenne taille, nous parlons de 500 000 à 1 000 000 d’euros qui seront investis et bloqués tout au long du chantier, soit entre 18 et 36 mois. Les fonds propres sont donc généralement considérés comme le nerf de la guerre car tout opérateur souhaitant réaliser plusieurs opérations par an, se verra dans l’obligation d’effectuer un effet de levier sur ses fonds propres afin de répondre aux exigences bancaires.
Les solutions traditionnelles pour le financement des fonds propres
Traditionnellement, les acteurs de l’immobilier recouraient au tour de table en s’associant dans la société de projet (SCCV) avec des tierces parties qui réalisaient un apport pécuniaire. Cette solution coûteuse du fait de la répartition de la marge entre associés a été dépoussiérée par l’émergence et l’ancrage du crowdfunding immobilier comme nouvelle solution de financement des fonds propres.
Les investisseurs privés
Le promoteur peut choisir de s’associer à des investisseurs privés pour se financer en fonds propres ou quasi-fonds propres. Généralement, il s’agit de fonds d’investissement spécialisés dans les actifs immobiliers, des assurances, banques ou encore de riches investisseurs privés.
Avantages
Relation partenariale qui s’instaure souvent sur le long terme (plusieurs opérations)
Déchargement de la contrainte financière
Inconvénients
Solution qui n’est malheureusement pas accessible à tous les profils de promoteurs notamment à cause des politiques très sélectives des fonds ou autres investisseurs privés
Partage de la marge (perte économique pour le promoteur)
La co-promotion
Beaucoup de promoteurs choisissent de s’associer avec d’autres professionnels pour le développement de leurs opérations. Le plus souvent, les rôles sont bien délimités, l’un apportant le terrain ou le projet (assurant ainsi toute la partie travaux et gestion du planning) et l’autre apportant uniquement les fonds.
Avantages
Relation partenariale qui s’instaure souvent sur le long terme (plusieurs opérations)
Déchargement de la contrainte financière
Inconvénient
Partage de la marge
Apport de fonds propres par le crowdfunding
Avantages et caractéristiques de cette solution
L’appel à l’épargne publique permet plus de souplesse, de rapidité et de réactivité. En plus d’un coût d’intervention fixe et déterminé contractuellement, ces solutions permettent à l’opérateur d’économiser 3 à 4 fois plus qu’un tour de table et cela dans un cadre professionnel. In fine, l’opérateur est gagnant car il n’aura donc pas eu à gérer les investisseurs et économisera sur le coût de l’effet de levier.
Pourquoi choisir DCS -PATRIMOINE ?
Concrètement, fort d’une communauté d’investisseurs de plus de 35 000 membres, DCS-PATRIMOINE finance en l’espace de quelques jours les besoins de ses partenaires de l’immobilier. Pour preuve, la société compte début 2021 plus de 190 millions d’euros de fonds propres financés. Plateforme référente en crowdfunding immobilier, elle a confirmé sa position de leader en s’affiliant en janvier 2019 à un fonds d’investissement et gestionnaire d’actifs, coté en bourse.