Qui sont les acteurs de la promotion immobilière ?
Le secteur de la promotion immobilière
La promotion immobilière est un secteur essentiel de l’économie réelle de n’importe quels pays. Au travers de la promotion résidentielle, tertiaire ou d’entreprise , le promoteur répond à des problématiques urbaines et des besoins concrets en logements, en bureaux ou commerces. Ces besoins sont en constante croissance depuis plusieurs décennies. Plusieurs facteurs sont à l’origine de cette hausse : décohabitation, logements vacants, parc immobilier vieillissant, résidences secondaires, croissance démographique et surtout en zones urbaines… Le secteur de la promotion immobilière est donc indispensable et est voué à perdurer tant que ces besoins croîtront.
En addition au caractère sociétal se trouve également l’aspect financier. Le secteur de la promotion immobilière est une activité très capitalistique. Ainsi le promoteur immobilier est avant tout un acteur économique, qui va devoir dépenser énormément dans la réalisation de ses programmes et donc de manière logique cherche à réaliser des plus-values sur ces opérations. C’est pourquoi il va cibler de manière stratégique le type de produit qu’il proposera (maisons individuelles, résidences, tertiaires ou mixtes), la géographie, et le niveau de standing avec un niveau de qualité réfléchi et un coût de réalisation maîtrisé. Il y a ainsi des sous-domaines ou sous-secteurs de la promotion immobilière selon les projets et besoins : du HLM en ZAC, à la résidence haut de gamme, passant par l’immeuble de bureaux dans un quartier d’affaires etc…
Le secteur de l’immobilier est cyclique, et évolue en permanence. Une région, une ville ou un secteur peut s’effondrer ou flamber subitement, et cela dépend d’une multitude de facteurs difficilement prévisibles.
Les acteurs de la promotion immobilière
Le promoteur immobilier
Le promoteur est le chef d’orchestre de son projet immobilier. Il réunira toutes les compétences nécessaires à sa réalisation. Partant d’une idée ou du décèlement d’un terrain, il devra confronter cette vision naissante à une série d’études de faisabilité qui lui permettront d’approuver ses suppositions, de vérifier la pertinence de son terrain, ou encore la cohérence par rapport aux attentes du marché et des besoins identifiés. Ce travail concerne des problématiques urbanistiques et techniques. Il devra dès lors se tourner vers des professionnels et les sonder, voire les impliquer dans le projet : bureaux d’études, notaires, assureurs, géomètres, banquiers, élus de la mairie et de l’urbanisme, architectes, entreprises de construction, investisseurs divers, commercialisateurs. Cette étape est cruciale car il aura un premier retour sur la faisabilité de son projet. Si les voyants sont verts, il devra alors avec l’architecte concevoir son projet sur plans, évaluer le coût de réalisation et faire son « business plan ». C’est ce business plan qui servira à solliciter ses futurs partenaires financiers.
Il doit effectivement convaincre les banques, assureurs et investisseurs de la viabilité de son projet. Ce processus est long et plusieurs conditions doivent être remplies pour avoir un positionnement de ces derniers :
- Avoir déposé un permis de construire et dans la mesure du possible, qu’il soit déjà purgé de tout recours. Ce processus prend 3 à 6 mois.
- Avoir un bon taux de pré-commercialisation : le promoteur doit trouver des acquéreurs avant le début des travaux, en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Il devra pré commercialiser environ 40 % de l’ensemble des lots pour obtenir un crédit bancaire.
Avec ses ventes en VEFA et le crédit bancaires le promoteur détient désormais 70 à 80 % du coût de son opération. Le reste doit être financé en fonds propres, et là encore il devra trouver de nouvelles sources de financement, via des investisseurs privés ou le financement participatif souvent moins cher. Le chantier peut donc commencer, en même temps que s’effectue la commercialisation des lots restants.
Le marchand de biens : rénovation ou réhabilitation ?
Le marchand de biens est le cousin du promoteur, il ne s’agit plus d’immobilier neuf mais le cœur du métier en est très proche. Certains acteurs sont à la fois promoteur, et marchand de biens.
Le marchand de biens rachète des biens immobiliers dans le but d’une revente à court/moyen terme avec plus-value. Cette plus-value sera généralement permise par l’amélioration du bien immobilier, mais cela n’est pas obligatoire. Le marchand de biens est toujours à la recherche d’opportunités immobilières. Comme pour le promoteur, le marchand de biens va rechercher des financements. Le processus de financement est plus rapide car les opérations sont moins lourdes.
Bien que souvent assimilé, il est possible de distinguer une opération de rénovation de celle de réhabilitation :
- Une opération de rénovation est généralement assez sommaire : rénovation énergétique, thermique, peinture, etc… Elle suffit à rehausser la valeur du bien sans effectuer de travaux trop lourds. Ces opérations sont rapides et sont idéales dans le cas où l’on a un potentiel acheteur avant le début des rénovations.
- Dans une opération de réhabilitation, on conserve le caractère architectural d’un bâtiment (façades, fondations) mais l’intérieur sera réaménagé, afin d’améliorer le confort général. Les travaux sont généralement plus lourds (extension, surélévation, transformation en loft…) et permettent de créer une plus forte plus-value à la revente.
L’aménageur foncier
L’aménageur foncier ne doit pas être confondu avec le promoteur. Ses missions et son rôle sont particuliers et il intervient en amont dans les étapes de réalisations des projets immobiliers. Son métier n’est pas de construire mais bien d’aménager des terrains en vue de réalisations futures. L’aménageur achète des terrains qu’il revendra ensuite une fois viabilisés à des particuliers ou à des promoteurs justement qui pourront alors passer à l’étape de construction.
C’est lui qui va étudier le potentiel d’un terrain : les possibilités de division pour évaluer le nombre de lots possibles, les conditions de construction selon la nature de la parcelle achetée… Avant de pouvoir revendre le terrain ou les différents lots (si à la découpe), il doit prendre en charge tous les travaux de viabilisation qui permettront de rendre le terrain constructible : desserte des réseaux d’eau, d’électricité, de gaz et d’assainissement.
Au niveau des responsabilités, il incombe au lotisseur ou aménageur foncier d’assumer certaines obligations. D’un point de vue administratif, il doit obtenir les documents qui seront indispensables aux acquéreurs ou constructeurs comme le permis de construire et le permis d’aménager. D’un point de vue technique, il doit prouver la viabilité de la conception d’un projet de lotissement grâce à des études spécifiques (géomètres, plans de division, études des sols…) et enfin il a certaines obligations juridiques.
Beaucoup de promoteurs internalisent cette fonction en cumulant les casquettes d’aménageur et de constructeur. Là encore la question du financement en fond propre se posera afin de créer un effet de levier et permettre au lotisseur ou aménageur d’envisager plusieurs acquisitions et viabilisation en simultané.