Garantie Financière d’Achèvement (GFA)
La promotion immobilière est une activité qui nécessite d’importantes ressources financières pour les opérateurs afin de mener à bout leurs programmes. Le promoteur bénéficie de plusieurs sources de financement, comme son crédit bancaire ou ses fonds propres. Dans l’immobilier neuf ce dernier peut également compter sur les revenus issus de la pré-commercialisation des différents lots.
On appelle cela la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : les acquéreurs achètent sur plan et versent la totalité du montant selon un planning spécifique, échelonné en fonction des différentes phases du chantier. Pratique exclusivement française, le régime de la VEFA peut présenter des risques pour l’acquéreur. Des systèmes de garantie ont ainsi été pensés afin de pouvoir pallier une potentielle faillite du promoteur ou autres aléas au cours de la construction. Ainsi la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) va permettre d’assurer la continuité du chantier et la livraison des lots en cas d’incapacité financière de l’acteur immobilier.
Principe de la Garantie Financière d’Achèvement
La GFA a donc été créée pour garantir la livraison des programmes neufs. C’est une sécurité à la fois financière et juridique pour les personnes qui auront acheté leurs appartements en VEFA, assurant le bon déroulement et l’achèvement du chantier même en cas de faillite du promoteur.
La GFA, en accord avec les règles établies par le code de la construction et de l’habitat, est mise en place et signée dès l’établissement du contrat de réservation entre le promoteur et l’acquéreur. Légalement, sa durée est de 1 an à partir de la date de réception des travaux. Elle couvre ainsi tous les vices de réparation qui seront signalés par le maître d’ouvrage lors du procès-verbal de réception du chantier par exemple. S’il est constaté quelques malfaçons, des réalisations non-conformes ou encore des travaux non achevés, la GFA permettra de couvrir les dommages ou frais de réparation.
Cette GFA est désormais obligatoire pour le promoteur depuis le 1 er janvier 2015 et doit être souscrite auprès d’un établissement tiers, on parle de GFA extrinsèque.
GFA extrinsèque ou intrinsèque ?
Aujourd’hui, via l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013, c’est la GFA extrinsèque qui est imposée pour les permis de construire déposés depuis le 1 er janvier 2015. Donc, en théorie, pour les PC déposés avant le 31 décembre 2014, la possibilité d’avoir recours à une GFA intrinsèque est toujours possible. Dans la pratique, comme il existe des délais à respecter une fois le PC obtenu, il est peu probable que des promoteurs puissent encore opter pour cette dernière.
Quelle différence entre ces deux GFA ? Et pourquoi l’extrinsèque est-elle devenue la norme ? « Extrinsèque » implique la notion d’extérieur. Ainsi, dans ce cas, la garantie est donnée par un tiers. Celui-ci peut être un assureur, un établissement bancaire ou financier spécialisé ou encore une société de caution mutuelle. Ce garant est donc totalement extérieur à l’opération en cours ou à la société de promotion. Il va, en totale objectivité, décider de s’engager auprès des acheteurs en VEFA de mettre en place les moyens financiers nécessaires à l’achèvement du programme si le promoteur venait à être en situation de défaillance (liquidation judiciaire, faillite…).
À la différence de la garantie intrinsèque qui résultait directement de « l’existence de conditions propres à l’opération ». Par exemple, si le bâti était déjà au stade des fondations achevées avec un financement assuré à 75 % (comprenant à la fois le crédit, la VEFA et les fonds propres) avec un compte bancaire unique pour la centralisation des fonds, alors le promoteur pouvait opter pour une GFA dite intrinsèque.
Qui doit souscrire la GFA et quand ?
La GFA est inscrite et définie clairement dans le code de la cconstruction et de l’habitation. Elle est donc obligatoire dans le secteur de la promotion à usage d’habitation (immeubles ou maisons individuelles en lotissement) et facultative mais de plus en plus exigée par l’acheteur dans le cas de bureaux ou commerces (secteur dit libre). Les acteurs concernés sont les promoteurs immobiliers bien sûr mais également les lotisseurs ou certains acteurs spécialisés comme les constructeurs de maisons individuelles.
Le promoteur est en général en contact avec son établissement bancaire très en amont du projet (parfois avant l’obtention du permis de construire), notamment pour définir le besoin du prêt. Souvent, c’est le même organisme qui proposera la GFA en parallèle. Elle peut cependant être souscrite auprès d’assureurs indépendants, mais doit impérativement avoir été obtenue avant le passage devant le notaire. En effet, ce dernier exigera la preuve d’une GFA pour la signature des actes authentiques. C’est le cas aussi pour la dommage ouvrages et autres garanties requises.
Quelles conditions d’octroi et quel coût pour le promoteur ?
Des conditions spécifiques peuvent entrer en compte lors de la négociation de la GFA avec l’organisme assureur-garant, mais en général on retrouve les critères suivants :
La viabilité financière de l’opération
La pré-commercialisation doit avoir déjà atteint un certain seuil (50 % pour la plupart des organismes).
Les ventes
La pré-commercialisation doit avoir déjà atteint un certain seuil (50 % pour la plupart des organismes).
Historique
L’expérience et les compétences des équipes en charge de l’opération. Combinée à la technicité et faisabilité du projet, l’historique d’un promoteur permet d’avoir une idée sur sa capacité à mener à bien la réalisation des lots.
Fonds propres
La part de fonds propres investie par le promoteur dans le projet et la possibilité d’avoir des contre-garanties (caution personnelle ou solidaire notamment auprès d’une holding).
C’est en fonction de ces différents critères que le taux et donc le coût de la GFA sera également fixé. En général, le taux varie entre 0,4 % et 2 % du CA TTC de l’opération en question (0,4 % étant pour les acteurs nationaux ou filiales immobilières bancaires). Prime dite « flat », elle se règle à sa mise en place et est valable jusqu’à la date de livraison prévue dans les contrats (notamment VEFA).
Les autres garanties dans l’immobilier
La Dommage ouvrage
Obligatoire, cette assurance permet le remboursement des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale intervenus suite à un sinistre.
La Garantie bancaire de remboursement
Cette garantie permet aux acquéreurs d’être remboursés des sommes avancées notamment dans le cas où la date de début des travaux ne serait pas conforme à celle annoncée dans le contrat.
La Garantie de livraison
Légalement obligatoire pour les constructeurs, elle permet de les couvrir en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux inscrits dans le contrat (et à prix du contrat).
La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)
Elle permet d’offrir une certaine garantie et protection de l’acquéreur quant à l’achèvement des travaux d’un immeuble notamment pour le respect du délai et la consistance des travaux réalisés. Pour plus d’informations, consultez notre page dédiée.
Vous cherchez des solutions de financement en vue d’un projet de promotion à réaliser ? Contactez nos équipes dédiées !