La fiscalité du LMNP : comment ça marche ?

Tirer des revenus de la location d’un bien immobilier meublé concerne le statut LMNP qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux, mais aussi de pouvoir se constituer un patrimoine. Si le statut LMNP offre de nombreux avantages pour l’investisseur, comment choisir le bon régime fiscal notamment quand on réside à l’étranger ? DCS PATRIMOINE fait le point sur la fiscalité du LMNP.

Louer un bien en LMNP, le principe ?

Un loueur en LMNP (location meublée non professionnelle) loue un ou plusieurs biens immobiliers meublés dont il est propriétaire. Décider de louer un bien en LMNP peut répondre à plusieurs objectifs :

  • Bâtir un patrimoine,
  • Préparer sa retraite,
  • Réduire le montant de ses impôts,
  • Bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Pour être éligible au statut LMNP, deux conditions majeures doivent être réunies :

  • Être un particulier non inscrit au registre du commerce comme loueur professionnel,
  • Percevoir des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 € ou à la moitié des revenus du foyer fiscal.

Ensuite, le logement doit être mis en location meublé, décent, et doté d’ une surface supérieure à 9 m2.

Il est donc nécessaire de bien vérifier l’équipement du logement que vous souhaitez mettre en location. Le détail des meubles devant figurer dans votre logement figure sur une liste officielle et obligatoire inscrite dans la loi.

Les régimes fiscaux découlant du LMNP

En tant que loueur bénéficiant du statut LMNP, vos revenus sont assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme ceux d’une entreprise. D’un point de vue fiscal, vous avez le choix entre deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Pour avoir le droit d’opter pour le régime micro-BIC vous devrez compléter le fameux formulaire 2042 C et percevoir des revenus annuels n’excédant pas 70 000 €. Tant que vos loyers ne dépassent pas cette somme, le statut LMNP vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur le montant total de vos revenus locatifs. S’y ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux tant que vos recettes ne dépassent pas les 23 000 € par an. Calculé par l’administration fiscale, le montant pris en compte grâce au LMNP sera inclus au barème progressif de l’impôt et viendra s’ajouter au montant de vos revenus. Lors de votre déclaration, vous devrez ainsi indiquer la totalité de vos recettes annuelles issues de la location meublée. Notez que vous ne pourrez pas récupérer la TVA déductible.

Le régime réel

Le régime réel est applicable dès 70 000 euros de revenu annuel. Vous passez alors du statut LMNP au statut LMP (loueur meublé professionnel). C’est une option que vous pourrez choisir dès le début de votre activité en l’indiquant au centre de formalité des entreprises.

Ce régime vous permettra de déduire de vos recettes de nombreuses charges :

  • intérêts d’emprunt
  • taxe foncière
  • travaux d’entretien
  • frais de syndic et de gestion
  • honoraires de l’expert-comptable
  • frais de notaire
  • frais liés à l’acquisition

Vous pourrez aussi déduire l’amortissement du prix d’achat du bien et du mobilier s’ils sont présents dans l’actif de votre bilan. Amortir signifie étaler le prix d’achat en fonction de sa durée d’utilisation.

Exemple simplifié :
Imaginez un bien d’une valeur de 150 000 €. Le taux est de 2 % pour un amortissement sur 40 ans. Chaque mois vous percevez un loyer de 800 €, soit 9 600 € annuels. Vous déduirez donc 3 000 € des 9 600 € et serez imposé sur 6 600 €.

Le calcul de l’amortissement étant en réalité complexe, mieux vaut se faire assister par un expert pour éviter les erreurs sur votre déclaration fiscale.

Report du déficit

Si vous réalisez un déficit en déduisant les charges et les amortissements, il ne s’agira pas d’un déficit foncier classique. Ce déficit se reportera uniquement sur les futures recettes de votre LMNP. En revanche, le report vous permettra une exonération d’impôts pendant plusieurs années.

Le LMNP à l’étranger

Vous êtes expatrié ou vous habitez en France, mais louez un meublé dans un autre pays ? Focus sur les conditions d’imposition.

Vous êtes expatrié et propriétaire d’un meublé sur le sol français

Pour les non-résidents qui souhaitent placer leur argent en LMNP, le régime fiscal est identique aux résidents français dans le cas du régime micro-BIC.

Dans le cas du régime réel (revenus annuels au-delà de 70 000 €), vos revenus imposables seront imposés seulement à 20 % puisque vos revenus sont déclarés à l’étranger… Avantageux donc, car un résident français pourra être imposé à 30 ou 41 % au taux marginal d’imposition (TMI) selon ses revenus.

Enfin, sachez qu’il existe des conventions fiscales selon les pays qui seront plus ou moins avantageuses selon les dispositions et permettront de pallier la double imposition. A creuser avec un spécialiste donc.

Vous êtes résident français et louez un meublé à l’étranger

Investir dans l’immobilier à l’étranger peut être intéressant selon les conventions fiscales signées avec les pays où vous souhaitez louer. D’une façon générale, deux modes d’imposition existent : le crédit d’impôt et le mode effectif.

Le crédit d’impôt

Prenons l’exemple d’un bien loué en Espagne. Une convention fiscale précise que les revenus tirés de ce bien seront imposés deux fois : dans le pays où le bien est situé, mais aussi en France, selon le TMI.

En revanche, vous pourrez bénéficier d’un crédit d’impôt à hauteur du montant d’imposition qui aurait dû s’appliquer à votre revenu pleinement imposé en France. Un montage avantageux car vous serez aussi exonéré de prélèvements sociaux sur vos bénéfices fonciers à l’étranger.

Le taux effectif

Prenons l’exemple d’un bien loué en Belgique. Une convention fiscale précise que le mode d’imposition sera effectué en France au taux effectif, c’est-à-dire un taux inférieur au TMI. Là encore, vous serez exonéré de prélèvements sociaux sur vos revenus étrangers.

LMNP et plus-value immobilière

Une plus-value immobilière correspond à la différence entre :

  • le prix de vente de votre bien immobilier
  • le prix d’acquisition de ce même bien. Ce prix d’achat devra être majoré selon les cas des frais d’acquisition (notaire, agence), des travaux, etc.

En LMNP, la plus-value immobilière sera taxée sur la fiscalité des particuliers soit 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Notez que vous pouvez bénéficier d’abattements du montant d’imposition en fonction de la durée de détention de votre bien immobilier avec une exonération totale si vous en êtes propriétaire depuis 22 ans.
Enfin, les amortissements éventuellement réalisés en LMNP ne viendront pas majorer le montant de la plus-value imposable.