Actuellement, on considère la location meublée comme la plus rentable. Toutefois, la location vide permet de bénéficier d’une fiscalité bien plus avantageuse. Petit tour sur ces deux types d’investissement locatif.
L’investissement locatif
L’investissement locatif, qu’est-ce que c’est ?
Le principe de l’investissement locatif est simple, il consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Ce placement permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Quels sont les avantages de cet investissement immobilier ?
Aujourd’hui, un achat sur quatre relève de l’investissement locatif. La raison ? Il offre de nombreux avantages aux propriétaires bailleurs. En voici quelques-uns :
Des avantages fiscaux
L’achat d’un actif immobilier a le gros avantage de pouvoir s’acquérir à l’aide d’un crédit. Il n’est pas nécessaire d’avoir un apport puisque certaines banques prêtent l’intégralité du montant du bien voire plus si vous y ajoutez les frais de notaire pour éviter de prendre dans ses économies. Découvrez nos 3 conseils pour obtenir votre crédit immobilier.
Des avantages fiscaux
En fonction du type de bien et sous réserve de certaines conditions, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier des dispositifs fiscaux Pinel (logement neuf) ou Denormandie (logement ancien). Investir en Pinel comporte de nombreux avantages mais surtout financiers.
Se constituer un patrimoine
L’investissement locatif permet de se créer plus facilement un patrimoine et à moindre coût.
Un revenu complémentaire
Une fois votre crédit remboursé, ce type d’investissement est intéressant pusqu’il permet d’avoir un pécule régulier grâce aux loyers perçus.
Investissement locatif : location vide ou meublée, quelles différences ?
La location vide
Lorsqu’un propriétaire loue son logement vide, il signe un bail de trois ans avec son locataire (renouvelable par tacite reconduction). Le préavis de départ est de trois mois ou seulement d’un mois sous certaines conditions.
D’un point de vue fiscal, lorsque vous louez votre logement vide, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers. Pour des revenus inférieurs à 15 000 €, il s’agit du régime micro-foncier et au-delà de 15 000 €, vous êtes sur le régime réel.
La location meublée
Contrairement au logement vide, le bail est ici d’un an renouvelable par tacite reconduction. Et le préavis de départ est de seulement un mois tout comme le dépôt de garantie. Il faut donc privilégier la location d’un logement meublé ! Le propriétaire peut le louer 5 à 30 % plus cher qu’un logement vide.
Concernant la fiscalité de cet investissement locatif, le propriétaire est imposé dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Cela vous laisse la possibilité d’être sur le régime forfaitaire ou bien sur le régime réel.
Attention, le choix du régime fiscal a un impact sur le montant à régler. Choisissez un régime fiscal adapté à votre situation afin d’optimiser au mieux vos revenus locatifs !
L’imposition sur l’investissement locatif
Comme expliqué au-dessus, les revenus locatifs n’échappent pas à l’impôt. Toutefois, différents dispositifs existent pour faire diminuer la facture. Location vide ou meublée, logement neuf ou ancien… Plusieurs solutions permettent de réaliser des économies !
Pour rappel, si vous louez votre logement vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Par contre, si vous le louez meublé, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Dès lors, votre régime fiscal dépendra du choix d’un statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
L’imposition des loyers en location vide
Les revenus fonciers relatifs à l’investissement locatif n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source. En fait, le fisc va calculer votre impôt sur ces mêmes revenus fonciers et vous paierez votre dû par acompte, chaque mois ou chaque trimestre.
Par exemple, pour l’année 2020, les acomptes payés de janvier à août sont déterminés en fonction de votre déclaration 2019. En septembre, à la réception de votre avis d’imposition, le fisc recalculera le montant sur la base de votre déclaration 2020, qui concerne les revenus de 2019.
L’imposition des loyers en location meublée
Tout comme pour la location vide, les revenus de la location meublée n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source.
- Pour le régime forfaitaire : imposition sur la moitié des recettes locatives.
- Pour le régime réel : diminution fiscale des loyers via un mécanisme de déductions de charges et d’amortissement.
Comment faire pour baisser ses impôts ?
L’investissement locatif permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. L’objectif de cet avantage fiscal et de baisser le montant des impôts. De cette manière, le marché de l’immobilier est plus dynamique, et les investissements dans des biens neufs, plus nombreux.
Pour un logement neuf non meublé, le dispositif Pinel vous permet de bénéficier jusqu’à 63 000 € d’impôts sur 12 ans. Toutefois pour y avoir le droit, votre logement doit respecter certaines conditions :
- être dans une certaine zone géographique ;
- proposer un loyer dans la limite d’un certain plafond ;
- pour le locataire : avoir des revenus qui correspondent au barème en vigueur.
Investir en Pinel est possible pour toutes les personnes fiscalement domiciliées en France qui achètent ou font construire un bien immobilier entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
Enfin, pour l’immobilier ancien, il existe également des dispositifs pour défiscaliser. Parmi eux, le Pinel ancien, la loi Cosse, ou encore le dernier en date le dispositif Denormandie.
Comment calculer le rendement d’un placement immobilier ?
C’est sûrement la question la plus importante lorsqu’un investisseur projette d’acheter un bien immobilier. Ci-dessous, DCS-PATRIMOINE vous explique comment calculer le rendement net de votre investissement :
(Montant du loyer x 12) x 100 – (les charges locatives) / le prix d’achat
Une étude de 2019 sur les 20 grandes villes montre qu’en investissant un propriétaire peut espérer un rendement brut moyen de 5.9 % par an. Mais d’une agglomération à l’autre, les écarts peuvent être larges. Ce taux de rendement ne doit pas être le seul élément à prendre en compter dans votre prise de décision d’achat. En effet, l’emplacement et la facilité à louer le bien sont deux informations très importantes qui vont influer très fortement sur la rentabilité, il est donc essentiel que ces éléments pèsent dans la balance plus que le taux de rendement.
Si vous envisagez d’acquérir un logement en vue de le louer afin de bénéficier du dispositif Pinel, assurez-vous que la demande dans la zone géographique est assez forte afin que votre bien se loue facilement. N’hésitez pas à découvrir tous nos biens immobiliers neufs éligibles au Pinel.